Судебная практика
Уполномоченный орган муниципального образования и предприниматель (арендатор) в 2007 году
заключили договор аренды земельного участка сроком на три года для
проектирования пансионата.
В 2010 году стороны заключили новый договор аренды
указанного земельного участка сроком на три года для проектирования пансионата.
Впоследствии вид разрешенного использования земельного
участка изменен на вид «под строительство санатория - лечебного корпуса».
Соответствующие изменения внесены в договор аренды.
В 2010 году предпринимателю выдано разрешение на
строительство на указанном земельном участке сроком действия до октября 2011
года.
Арендатор возвел на арендованном земельном участке
объект незавершенного строительства степенью готовности 16 процентов, на
который в октябре 2011 года зарегистрировано право его собственности.
Дополнительным соглашением комитет и предприниматель
продлили срок аренды до 2018 года.
Срок разрешения на строительство продлен до февраля
2017 года.
До окончания срока действия договора аренды
предприниматель обратился в комитет с заявлениями о продлении договора для
завершения строительства.
Комитет отказал предпринимателю в предоставлении
испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.
Предприниматель, считая, что отказ комитета в
предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка для
завершения строительства не соответствует закону и нарушает его права и
законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованиями о признании
отказа незаконным и об обязании комитета предоставить земельный участок в
аренду.
Решением суда первой инстанции заявленные требования
удовлетврены.
Постановлением суда апелляционной инстанции,
оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда
первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ
отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа,
оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям (№
308-ЭС19-25765).
Основания и порядок предоставления земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том
числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются гл. V.I ЗК РФ, а также
положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации».
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды
публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов,
приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции
Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 01.03.2015
г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном
участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право
собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой
земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду для строительства
такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой
земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его
строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК
РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный
участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта
незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в
редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.), о том, что собственник объекта
незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано
до 01.01.2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на
котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке,
установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий,
сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в
аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015
г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора
земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока
действия прежнего.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен
соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными
правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения
договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные,
чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного
договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его
действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных
договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21
ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 г., не содержала ограничений
для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды
(ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона №
137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное
ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения
строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды,
оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 1
марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до
указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект
незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения
правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока
договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности
для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской
Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст.
2391, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае
прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что
положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015 г.).
Согласно данным нормам права применение положений ст.
239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного
строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст.
3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015 г.), право на
однократное его предоставление для целей завершения строительства путем
заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 г.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм
права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством
предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства,
правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании
надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для
его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно
договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при
условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для
завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников
этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по
истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в
порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного
строительства с публичных торгов.