Судебная практика
В 2004 году уполномоченный орган (арендодатель) и
агрокомлекс (арендатор) в порядке переоформления права постоянного бесрочного
пользования заключили договор аренды земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения, находящийся в публичной собственности, на
срок до 2014 года.
Ссылаясь на то, что крестьянское (фермерское)
хозяйство (далее -хозяйство) без оснований использовало спорный земельный
участок в течение 2017 года, агрокомплекс обратился в арбитражный суд с иском к
хозяйству о взыскании сумм, равных стоимости выращенной продукции.
Решением суда первой инстанции, оставленным без
изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда
округа, в удовлетворении иска отказано. Суды указали на отсутствие у
агрокомплекса прав на земельный участок в связи с истечением срока договора
аренды.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ
отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции по следующим основаниям (№ 308-ЭС19-19368).
Пунктом 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» в редакции, действовавшей на момент
заключения договора аренды, было предусмотрено, что передача в аренду
находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о
передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в
аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования
сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в
средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Вместе с тем в случае, когда юридические лица владеют
земельными участками, в том числе сельскохозяйственного назначения, на праве
постоянного (бессрочного) пользования, подлежат применению правила, предусмотренные
п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Согласно данному пункту в редакции, действовавшей на момент заключения спорного
договора аренды, юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ
юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками на право аренды земельных участков или
приобрести земельные участки в собственность, до 01.01.2006 г. в соответствии с
правилами ст. 36 ЗК РФ, то есть без проведения торгов.
Федеральным законом от 18.07.2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О
землеустройстве» ст. 10 Закона №2 101-ФЗ дополнена п. 7, в котором указано,
что приобретение сельскохозяйственными организациями для осуществления их
деятельности права собственности на земельные участки или права аренды
земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного)
пользования осуществляется в соответствии с Законом № 137-ФЗ.
В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
разъяснено, что лица, которым земельные участки на праве постоянного
(бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу ЗК РФ, вправе по
своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в
соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от
того, для какой цели были предоставлены эти участки.
ЗК РФ и Законом №
101-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г., не был установлен запрет на
возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ
договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не
требовалось проведения торгов.
В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1
постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011
г. № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,
договор аренды государственного или муниципального имущества может быть
возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК
РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего
обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015
г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет
право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Согласно подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения
торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления
земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании
юридических лиц, этим землепользователям.
Следовательно, если после 01.03.2015 г. арендатор
продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора
при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается
возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом суды не исследовали доводы агрокомплекса о
возобновлении договора аренды на неопределенный срок и неправомерно отказали в
иске со ссылкой на прекращение договора аренды по истечении установленного в
нем срока.