Поскольку глава крестьянского фермерского хозяйства
является правопреемником в правах арендатора сельскохозяйственного кооператива,
получившего право аренды сельскохозяйственного участка с соблюдением публичных
процедур, переуступка права аренды не нарушала чьих-либо прав и дополнительное
соглашение к договору аренды о смене арендатора зарегистрировано в
установленном законом порядке, период владения кооперативом
сельскохозяйственным участком засчитывается в период владения этим участком
главой КФХ с целью реализации права на заключение договора аренды на новый срок
без проведения торгов.
Судебная практика
Уполномоченным органом муниципального образования
(арендодатель) и сельскохозяйственным кооперативом (арендатор) в 2007 г. с
соблюдением процедур, установленных действующим на тот момент
законодательством, был заключен договор аренды земельного участка, относящегося
к категории земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 10 Федерального закона
от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» и ст. 34 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г.). Договор аренды
зарегистрирован в установленном порядке.
В 2011 г. кооператив принял решение об осуществлении
хозяйственной деятельности в форме крестьянского (фермерского) хозяйства без
образования юридического лица с последующей ликвидацией кооператива. В этот же
день было зарегистрировано крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого
стал один из участников кооператива.
Г лава КФХ обратился в администрацию с заявлением о
перерегистрации земельного участка на главу КФХ в связи с ликвидацией
кооператива.
На основании указанного заявления администрация и
глава КФХ заключили 11 января 2012 г. дополнительное соглашение к договору
аренды, в котором указано, что стороны пришли к обоюдному согласию заменить в
договорах аренды кооператив на главу КФХ. Дополнительное соглашение
зарегистрировано в установленном порядке.
Сведения о прекращении деятельности кооператива в
связи с его ликвидацией внесены в реестр 18 апреля 2012 г.
Глава КФХ до истечения срока действия договора аренды
обратился в администрацию с заявлениями о заключении договора аренды на новый
срок.
Администрация отказала главе КФХ в заключении нового
договора аренды без проведения торгов, сославшись на то, что с заявлением о
предоставлении участка в аренду обратилось лицо, которое не имеет права на
приобретение участка в аренду без торгов. Арендатор-кооператив был ликвидирован
18 апреля 2012 г., в то время как дополнительные соглашения к договорам аренды
были заключены с главой КФХ 11 января 2012 г., следовательно, не прослеживается
правопреемство арендатора земельного участка, дополнительное соглашение
заключено с не действующим на тот момент арендатором.
Глава КФХ, ссылаясь на то, что отказ администрации в
заключении договора аренды на новый срок является незаконным и нарушает его
права и законные интересы как добросовестного арендатора, который надлежащим
образом на основании прошедшего государственную регистрацию договора аренды
использовал спорный земельный участок на протяжении 10 лет, обратился в
арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и об обязании
администрации принять решение о предоставлении заявителю в аренду испрашиваемый
земельный участок.
Решением суда первой инстанции, оставленным без
изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования
удовлетворены.
Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты
и отказал в удовлетворении требований главы КФХ. Суд указал на отсутствие
государственной регистрации договора уступки прав аренды от кооператива к КФХ,
а следовательно, на невозможность противопоставить права КФХ третьим лицам.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда
первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим
основаниям (№ 308-КГ18-15997).
В силу ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ арендатор
публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои
права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил,
установленных названными нормами.
В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции,
действовавшей до 1 июля 2014 г.) уступка требования, основанного на сделке,
совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена
в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей
государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке,
установленном для регистрации этой
сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в
действующей в настоящее время редакции ст. 389 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г.
№ 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса
Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»,
договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей
государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке,
установленном для регистрации этой сделки,
если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается
для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст.
433 ГК РФ).
Как установлено судами, уступка прав и обязанностей
арендатора по спорным договорам аренды оформлена письменным заявлением
кооператива и дополнительными соглашениями, подписанными арендодателем и новым арендатором (главой КФХ).
Дополнительные соглашения к договорам аренды зарегистрированы в установленном
порядке, сведения о главе КФХ как арендаторе земельных участков внесены в
публичный реестр.
При этом администрация получала от главы КФХ денежные
средства в счет арендных платежей по договору аренды спорного земельного
участка. Для арендодателя, кооператива и главы КФХ была понятна и очевидна воля
сторон на замену арендатора. Данные лица, в том числе кооператив, который
принял решение о ликвидации, состоявшейся 18 апреля 2012 г., не оспаривали
правомерность перехода к главе КФХ прав арендатора. В связи с этим и для сторон
сделки и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом
прав и обязанностей арендатора по договорам аренды. Отсутствие в данном случае
единого документа о переуступке не влечет недействительности сделки,
оформленной названными выше документами и прошедшей государственную
регистрацию.
Поскольку не имеется оснований считать, что права и
обязанности арендатора по спорным договорам перешли к главе КФХ по
недействительным сделкам и что при переуступке права аренды необходимо было
соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при
заключении договоров аренды в 2007 г., суды первой и апелляционной инстанций
пришли к правильному выводу о том, что глава КФХ как надлежащий арендатор,
использующий по целевому назначению предоставленные ему в аренду земельные
участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему
в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подп. 31 п. 2 ст.
396 ЗК РФ.