Ничтожным является условие договора одного из
собственников (обладателя права оперативного управления) помещения в
многоквартирном доме с управляющей компанией многоквартирным домом об
освобождении этого собственника от обязанности нести расходы на содержание
общего имущества в многоквартирном доме.
Судебная практика
Государственному казенному учреждению принадлежит на
праве оперативного управления несколько квартир в многоквартирном доме.
По итогам конкурса учреждение заключило договор с
управляющей компанией на управление многоквартирным домом, по условиям которого
учреждение освобождалось от оплаты расходов на содержание общего имущества
многоквартирного дома и было обязано оплачивать лишь услуги отопления.
Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с
иском к учреждению о взыскании расходов на содержание общего имущества в
многоквартирном доме.
Решением суда первой инстанции, оставленным без
изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда
округа, в удовлетворении иска отказано. Суды сослались на соответствующее
условие договора и указали на то, что, участвуя в конкурсе по отбору
управляющей организации и подписывая договор, компания согласилась с данным
условием.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
отменила названные судебные акты и отправила дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции по следующим основаниям (№ 307-ЭС18-25783).
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет
бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено
законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан
соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а
также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам
помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в
данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более
одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Как следует из ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники
помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего
имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание
общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник
помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее
имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном
доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для
собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за
содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению
многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и
содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
В силу ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений
в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается
органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах
федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной
власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Конституционный Суд Российской Федерации в
постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности
положений статей 1814 и 1815 Гражданского кодекса
Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской
Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова» указал следующее. Исходя
из общего принципа гражданского законодательства о несении собственником
бремени содержания принадлежащего ему имущества, Жилищный кодекс устанавливает
для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязанность не
только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать
в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно
своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения,
во-первых, платы за содержание жилого помещения, т.е. за услуги, работы по
управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего
имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые
при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на
капитальный ремонт (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39, пп. 1 и 2 ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст.
158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в
многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме,
определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая,
в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему
помещения в этом доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39); расходы по содержанию общего
имущества в многоквартирном доме возлагаются не только на собственников жилых
помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся
расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в
поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду
с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи
соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом на
принцип равенства не влияет форма собственности (государственная, муниципальная
или частная) на жилое помещение, плата за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается в одинаковом для всех собственников жилых помещений размере.
Таким образом, собственник помещения в многоквартирном
доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на
содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на
содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в
праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и
текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при
использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт.
Данная обязанность возникает в силу закона независимо от факта пользования
общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника
нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников
жилья.
Статьями 296, 298 ГК РФ, определяющими права и
обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в
оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по
содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник,
передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на
него и обязанности по его содержанию. В соответствии с п. 4 постановления
Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. № 3 «О порядке
закрепления и использования находящихся в федеральной собственности
административных зданий, строений и нежилых помещений» эксплуатация государственными
органами и организациями закрепленных за ними на праве оперативного управления
или хозяйственного ведения административных зданий, сооружений и нежилых
помещений осуществляется ими самостоятельно за счет средств, выделяемых по
смете, и (или) иных разрешенных источников.
Таким образом, обладатели права оперативного
управления с момента его возникновения обязаны нести расходы на содержание
общего имущества.
При этом в силу п. 34 Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской
Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание
жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего
качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
(далее - Правила содержания общего имущества), в случае если собственники
помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер
платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений,
устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской
Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт- Петербурге и
Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта
Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской
Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами
местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по
результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной
цене договора управления многоквартирным домом.
Цена договора управления многоквартирным домом
устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной
в конкурсной документации. Размер такой платы, согласно разъяснениям,
изложенным в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по
оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в
многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на
праве собственности», должен обеспечивать содержание общего имущества в
многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать
требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
Кроме того, п. 35 Правил содержания общего имущества
установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера
обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего
имущества, и перечня, объема и качества услуг и работ.
Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении
судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» (далее - постановление № 25), ничтожной является сделка,
нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на
публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования
соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный
полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого
указания на его ничтожность. При этом в силу разъяснений п. 75 постановления №
25 применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности,
следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности
жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны
окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно
выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на
публичные интересы.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен
соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными
правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
С учетом изложенных выше установленных законом правил
и принципов внесения платы за содержание общего имущества условие
государственного контракта о нулевой цене за содержание общего имущества
противоречит требованиям ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154,
158, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, пп. 34, 35 Правил содержания общего имущества и
является ничтожным (п. 2 ст. 168
ГК РФ), как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств
по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, а также
посягающее на интересы третьих лиц - иных собственников помещений, которые
вносят плату за содержание общего имущества в полном размере.
В данном случае размер платы за содержание жилого
помещения должен определяться исходя из размера тарифа, установленного
уполномоченным публичным органом (п. 34 Правил содержания общего имущества).