Управляющая компания, на которую возложена обязанность
по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и
внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров,
имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем
жилое или нежилое помещение.
Судебная практика
Управляющая компания обратилась в суд с иском к И.М.,
И.И. о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение.
Как установлено судом и следует из материалов дела,
управляющая компания (истец) осуществляет деятельность по управлению
многоквартирным домом на основании протокола итогов заочного голосования
собственников помещений многоквартирного дома. Ответчики являются
собственниками квартиры в доме, обслуживаемом истцом по договору управления.
По имеющейся у истца информации, в квартире,
принадлежащей ответчикам, произведена перепланировка, истец направил ответчикам
требование о предоставлении документов, подтверждающих согласование
осуществленной перепланировки.
Таких документов истцу предоставлено не было, в связи
с чем истец направил ответчикам требование о предоставлении доступа в квартиру
для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования
в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного
дома.
Из акта осмотра общедомового имущества в указанной
квартире следует, что ответчиками был предоставлен частичный доступ в
принадлежащее им жилое помещение.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд
первой инстанции, сославшись на положения ст. 31 и 161 ЖК РФ, Правила
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства
Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, исходил из того, что истец имеет
право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных
ситуаций.
Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на
ответчиков обязанности обеспечить представителям управляющей компании доступ в
принадлежащее им жилое помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того,
что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты
отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и
санитарного внутриквартирного оборудования, с учетом отсутствия аварийных
ситуаций. Истцом не представлено доказательств наличия жалоб собственников
других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переоборудованием жилого
помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц
действиями ответчиков.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась,
признав их основанными на неправильном толковании и применении норм
материального права (№ 4-КГ19-6).
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым
помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов
проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований
законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми
помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от
21 января 2006 г. № 25 (далее -Правила пользования жилыми помещениями), которые
предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных
неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них
наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. В качестве
пользователя жилым помещением наниматель обязан допускать в заранее
согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных
им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра
технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и
иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых
ремонтных работ (подп. «д» и «и» п. 10).
Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем
состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и
законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также
правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме ч. 4 ст. 30 ЖК РФ возложена на собственника жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление
многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия
проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном
доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление
коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство
Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по
управлению многоквартирными домами.
Согласно пп. 1, 2, 4 ч. 12 указанной статьи
надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями
законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения
санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании,
пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать:
- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Согласно чч. 6, 7, 8 ст. 5524 ГрК РФ в
целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации
должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений,
эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием
зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений
путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или)
мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем
инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в
целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и
безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и
сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик
требованиям технических регламентов, проектной документации.
Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий
ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего
технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим
состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости,
надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций,
систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического
обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических
регламентов, проектной документации.
Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с
учетом требований жилищного законодательства (ч. 10 ст. 5524
Градостроительного кодекса РФ).
Состав минимального перечня необходимых для
обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме
услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством
Российской Федерации (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно подп. «а», «б» и «г» п. 10 Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за
содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по
управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской
Федерации от 13.08.2006 г. № 491,
общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями
законодательства Российской Федерации (в том числе о
санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании,
защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности
многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность
имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и
иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников
помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества в зависимости от состава,
конструктивных особенностей, степени физического износа и технического
состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и
природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в
себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и
указанными в п. 13 приведенных правил ответственными лицами, обеспечивающий
своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям
законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и
здоровью граждан (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном
доме).
Осмотры общего имущества в зависимости от способа
управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами,
привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения
строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися
должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья,
жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного
потребительского кооператива или управляющей организацией, а при
непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги
и (или) выполняющими работы (пп. 11, 13 Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме).
В соответствии с подп. «б» п. 32 Правил № 354
исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или
индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги
- абзац седьмой п. 2 данных правил) имеет право требовать допуска в заранее
согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое
потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том
числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного
состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных
работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по
мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В силу подп. «е» п. 34 Правил № 354 потребитель обязан
допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб),
представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое
помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного
оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п.
85 данных правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения
недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых
ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое
время.
По смыслу приведенных норм требования по осуществлению
технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер,
относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких
объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам,
внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса
эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При
этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно
соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления
коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю
в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подп. «е» п. 3 Правил №
354).
Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и
ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех
форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по
содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных
систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный
контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования
путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать
допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3
месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей
исполнителя.
С учетом изложенного Судебная коллегия признала
ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что право требовать допуска
в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только
тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами
других потребителей на нарушение их законных прав. Как было изложено выше,
такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в
законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики
и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в
будущем.